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2006年2月の10件の記事

2006.02.27

姉歯発覚以後のマンション購入記その8

・その8 Aマンション
11月5日の夕方、私ども家族はAマンションのモデルルームを訪れました。
モデルルームは現地にあり、実際の物件にほぼ隣り合って立ってました。
応対に出たセールスさんは、30代の男性。
話し方が、その、あまりガツガツしていない、という感じ。
聞き様によっては売る気がないようにもとれる。
そこで、当方が生涯で初めてマンション購入を検討していることと、ここが正真正銘第一号の訪問地であることを話すと、そのセールスさん、実に親身になって話し始めました。
そしてマンション選びの多くの「ためになるポイント」を教えてくれました。
そのポイントの中には、この物件が不利に見えるものまでも含まれていましたから、(当時としては)ある意味貴重な情報でした。
物件は良くも悪くもないが価格はお手ごろ。
全戸南向きで、駐車場は全室分あり。
駅まで歩く気が起こる距離で、バスもある。
ただスラブ厚さは充分だが、希望の二重床ではない。
立地が準工業地域で、周囲に工場やラブホテルがある。
まあ何より役立ったのは、セールスさんからの入れ知恵でした。

チラシも含めて知り得た情報は下のようになります。
耐震偽造発覚前の段階では、せいぜいこのあたりしかチェックしていなかったのです。

次回はBマンション、Cマンションです。

             Aマンション     Bマンション     Cマンション
立地        新線駅徒歩15分 新線駅徒歩25分 新線駅徒歩10分
占有面積         85㎡        86㎡        92㎡
4LDK価格     2800万円     2600万円      3400万円
売主のランキング 26位~30位の間 16位~20位の間 11位~15位の間
設計           超有名     ほとんど無名     超有名
施行           設計社     ほとんど無名    ほとんど無名
戸境壁        注視せず
           スラブ直貼り
リビング天井高    注視せず
   

               Dマンション     Eマンション
立地        都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         87㎡         85㎡
4LDK価格     4500万円       3500万円
売主のランキング  1位~5位の間     100位以下
設計           超有名       ほとんど無名
施行           超有名       ほとんど無名
戸境壁

リビング天井高

いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
また表中の「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。

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2006.02.26

姉歯発覚以後のマンション購入記その7

・その7モデルルーム探訪
耐震構造偽装が発覚しようとしまいと、マンション購入の流れは
1、住みたい地域の選択
     ↓
2、チラシ等による情報収集
     ↓
3、モデルルーム見学
     ↓
4、セールスと商談=情報収集
     ↓
5、現地の情報収集
     ↓
6、契約
     ↓
7、内覧会  (ローンについての流れは省略)

てな感じになります。

私の場合、まず1において、最近開業した首都圏新都市鉄道沿線を第一候補としました。
沿線はまだ開発途上の部分が多いけれども、その分、物件全体の価格は安めに設定されているし、また新線だから電車自体がまだまだ空いています。通勤が少しはラクになる。
妻は妻で別の考えがあったらしく、そう首都圏新都市鉄道沿線にはこだわっていませんでした。
そんなこんなで5つの物件が候補にあがりました。
ウチの場合、五人家族になるので4LDKを中心に検討することになりました。

             Aマンション     Bマンション     Cマンション
立地        新線駅徒歩15分 新線駅徒歩25分 新線駅徒歩10分
占有面積         85㎡        86㎡        92㎡
4LDK価格       2800       2600        3400
(単位=万円)
売主の2004年度 26位~30位の間 16位~20位の間 11位~15位の間
供給ランキング順位
設計           超有名     ほとんど無名     超有名
施行           設計社     ほとんど無名    ほとんど無名

               Dマンション     Eマンション
立地        都内在来線徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         87㎡         85㎡
4LDK価格       4500         3500
(単位=万円)
売主の2004年度  1位~5位の間     100位以下
供給ランキング順位
設計           超有名       ほとんど無名
施行           超有名       ほとんど無名
(いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません)

それでこの5つの物件を順番に見てまわろうということになったんです。
最初に訪れたのはAマンション。
この日は11月5日。
耐震偽装が騒がれるのは11月18日でしたから、まさに静かな始まりでした。

次回はAマンションの概要です。

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2006.02.25

姉歯発覚以後のマンション購入記その6

今日、赤ちゃんがママと共に退院してきました。
家の中がいっぺんに賑やか・・・を通り越して騒がしくなりました。

・その6 ヒューザー
最初に各社のモデルルームまわった頃には、まだ構造計算偽装問題は発覚していませんでした。
候補を一通りまわったところで「姉歯」とか「ヒューザー」という単語が新聞テレビを賑わせました。
最終的に購入したマンションのセールスさんとは、こんな会話交わしました。
「ヒューザーの物件って、今だから言えるけど、お勧めできません。当方の営業方針として他社さんの物件についてはとやかく言わないことにしているんですが。」
「それはどうして?」
「とにかくなぜか安くて広いんですよ。これは何かあると思っちゃうワケなんです。たとえば角部屋なのに窓が無い物件があったりして。そんなところでコスト削って安くしてるのかなあって思ってました。」
「・・・」
「自分が購入者なら買いたくなかったです。まさかこんなことになるなんてねぇ。」
という具合です。
つまりヒューザーの物件は安くて広いから、商売敵としては難敵だったということです。
いいように解釈すれば、このセールスさんも、業界の性善説を信じていたということになりますね。
私はヒューザーの物件は一度も検討したことありませんでした。
候補としていた地域にたまたま無かったからだけなんですが。

教訓:昔の人はいいこと言います。安物買いの銭失いってね。安い物件はなぜ安いのかをキッチリ説明求めねばならないということです。
次回からは、こんな時期において、チラシやHPの情報収集からMRめぐり、交渉、検討から購入決定まで、どういう軌跡をたどってきたか、数回に分けて、できるだけわかりやすく説明していきます。本当はみなさんそれを読みたいんでしょう?(笑)

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2006.02.22

3人目誕生

3700グラムの元気な女の子でした。
母子ともに健康です。

これでとうとう三人娘の父です。やったね!(悲)

というわけで、しばらく姉歯さん関連のマンション情報は中断します。

ちなみに2月22日生まれの有名人は
ジョージ・ワシントン、都はるみ、椎名桜子、佐々木主浩、ドリュー・バリモア、陣内智則
ですね。

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2006.02.18

姉歯発覚以後のマンション購入記その4

今回は「その4」です。
「耐震偽装があったからこそことさら強調したいこと」というのは、実際にはそんなに多くないと思います。
今回書くことも、特に今だから大事だということはなく、以前でも大事なことです。

その4 設計図書
文字通りのまさしく「設計図」ですね。
間取図だけでは分からない様々で詳細な情報があります。
これを見ると、壁の厚さや使用するコンクリートの強度、鉄筋の太さや本数など、構造面で気になる数値がすべて分かります。
普通はMRや販売事務所に常備してあり、セールスさんに申し出れば見せてもらえるはずです。
ヒドい売主なら、買う意思の無い人には見せない、まったく見せない、一部のページを抜いたモノを見せるなんて例があるそうです。
私も見せてもらいました。ついでにセールスさんに
「設計図書を見せろってお客は以前より増えましたか?」
って尋ねたところ
「わずかではあるが増えた。」
という返事でした。

設計図書の閲覧というのは、構造面だけではなく、竪管の材質や外壁タイルの目地の深さ、さらに植栽計画に至るまで知っておいたほうがいいという様々な多くの情報を得られる機会です。
だから冒頭に触れたように、耐震偽装があろうとなかろうと、あってしかるべきものです。

教訓:設計図書は耐震偽装に関係なく、閲覧しておくべきもの。現に姉歯以降にこれを見たいという人が激増していないということは、見る人は以前から見ているという証拠。

次回は内覧会へのプロの同行です。

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2006.02.17

姉歯発覚以後のマンション購入記その3

耐震計算偽装事件の発覚以来、捜査の範囲が広がるに連れて興味の対象も様々な方向にとんでいます。
政治家と業界との癒着や被害にあった住民への補償など、それはそれで大事なこととは思いますが、どちらも今まさにマンション購入を検討している方にとってはさほど関係の深いものではありません。
購入検討者にとって、本当に必要な情報というのが散逸し始めているように思います。
このあたりの事情を考慮しながら前回の続きを記述します。

その3 構造説明会
私の物件の場合は、1月に構造説明会がありました。
はじめのうちは構造説明会開催というハナシはありませんでしたが、購入者、購入予定者からの開催希望が多く寄せられたことから急遽開催することに・・・という経過をたどりました。
それで、その内容なんですが、どうもこの物件の構造説明会については、説明する側に不慣れな面が目立ちました。
要は今まで説明会などやったことが無かったんでしょう。
一方参加した購入者側にも、姉歯問題をふまえて的確な質問をされた方と、特に姉歯に関係なく当該物件の構造についての普通の質問をされた方(私もだ!)に分かれました。

一方、この物件以外の、説明は聴きに行ったが購入はしなかった物件のMRの中には、構造説明会を(MRにて)開催しているところがありました。
私も後学のためと聴きに行きました。
内容は一般的なマンションの構造説明と、それに比較しての当該物件の構造説明であって、耐震偽装に関連した部分の説明はありませんでした。

マンションの構造なんかは、普通に書店で購入できる本にも詳しく書いてある。
それ読んだうえでMRにて具体的な部分を質問し、またそのようなやりとりの発展形としてMRにて開催される構造説明会がある。
姉歯問題があろうとなかろうと、こういうやりとりはあって然るべきで、これからマンション購入しようとしている方も姉歯に関係なく最低限の知識を得ておかねばなりません。
耐震構造偽造に関連する質問というのは
 設計したのはどこ?
 構造計算をしたのはどこ?
 審査したのはどこ?
 構造を再計算する予定は?
くらいでしょう。

教訓:耐震偽造事件に関わらず構造説明会はあってしかるべき。また説明会がなくても構造についての基礎知識は購入者が事前に得たうえで疑問点を売主に質問するべき
売主側は購入者側から今まで以上に多くの質問が来ている昨今の状況を把握していますから、以前だとなかなか見せなかった資料もすぐに用意してくれる風潮にあります。姉歯の件はそういう意識付けを芽生えさせたという点では効果があったと思います。質問に答えなかったり、資料の開示をやたらと拒む物件は、もう言うまでも無いですね。

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2006.02.16

姉歯発覚以後のマンション購入記その2

前回の続きです。

その2 構造計算書
MRで見せてもらいました。
こっちから言うまでもなく、セールスさんが
「このごろよく質問がありますので」
と持ち出してきました。
ただ・・・困ったことが。
ひとつは、その構造計算書を素人が見ても、何が何か理解できないこと。
「ここの数値が10以上あれば安全ということなんですが、この物件は10.26ですのでまず御心配には及ばないかと・・・」
と言われても、どういう計算をした結果10.26という数値が出たのか理解できません。
そのことをセールスさんに突っ込むと
「正直私どもも判りません」
と(笑)
もうひとつは、その薄高い書類が本当に構造計算書なのかどうかさえ実は素人には判らないこと。
表紙にそう書いてあるからそうだということであって、中身は別の書類であっても素人には見分けはつかないでしょう。
一級建築士のようなプロの人と同行しておれば、それが本当に構造計算書なのかどうかなど一目瞭然ですが、それでも中身については、5分や10分の閲覧で全貌を把握するまでには至らないでしょう。

教訓:時期が時期だけに構造計算書はMRか販売事務所に常備してあり閲覧できるのが当たり前。それができない物件など論外。
ただし素人では中身までは把握できません。

次回は構造説明会です。

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2006.02.15

姉歯発覚以後のマンション購入記その1

昨年11月に「実はマンション購入検討中です」と記述しましたが、あの直後、本当に予約金を支払い、12月早々には手付金を払って正式契約しました。
その後は普通の段取り通りに入居説明会、駐車場抽選があり、さらに構造説明会も開催されました。
すべて姉歯問題発覚以後の出来事です。
これからしばらくは、この時期に分譲マンションを購入したという一種貴重な経験を書き記します
これからマンション購入をひかえている方々にとって、少しでも参考になれれば幸いです。

・その1 姉歯設計事務所との関わり
時期が時期だけに、売主はこの件についてはナーバスでした。
モデルルーム(以後MRと略)で会うセールスさんは
ウチは設計と構造計算をすべて自社内で完結しており、社外の事務所に構造計算を委託することはありません。よってこの物件も過去にも姉歯建築事務所と関わりを持ったことは一切ありません
と力説してましたし、同一内容のダイレクトメールも二回来ました
私自身はこれでひとまずは安心しました。
ただ第二第三の姉歯が出現する可能性は依然としてあるし、そもそも姉歯自体が氷山の一角なんて言われているうちは、完璧に安心など言えませんね。
あとあと考えて、このダイレクトメールは大事に保存してあります。

設計施工が自社内完結というのが完全に安心とは言えないでしょう。
姉歯事務所のような所と関わり合いがない代わりに、身内全部がグルになっているという危険性もありますから。
それと、この時期「姉歯と無関係」と答えるのは当然ですね。
まあ「過去に姉歯事務所と取引がありました」なんて正直に語ろうものなら、よくぞ正直に話したと褒める人よりも、この物件はもういいですと退く人のほうが多いでしょうから。

教訓:姉歯発覚後のこの時期に、構造計算を偽装していた物件をしゃあしゃあと販売していたと判明しようものなら、裁判になると圧倒的に不利。よって構造計算についてはひとまず安心とみていいでしょう。

次回は「構造計算書を見せてくれるかどうか?」について書いてみたいと思います。

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2006.02.14

メダルが取れない

冬季オリンピックといえば・・・
昔サラエボやカルガリーで日本勢が振るわなかった時期、
「最初からメダルなんか程遠い種目には選手を派遣するな!国費の無駄遣いだ!」
という世論が沸き起こり、リュージュやバイアスロンの選手が批判されたことがありました。
今回のトリノも、スピードスケートやフィギュアスケートはともかく、最初からメダルなんか論外という種目への選手派遣の是非を問う声が出てきそうです。
それほどの惨敗が続いています。

スノーボードもねぇ・・・
確かに日本選手はW杯で優勝してはいますが、オリンピック本番とW杯では採点方法が異なる。
しかもメダル本命のアメリカ選手は、プロだからアメリカ国内の賞金の出る試合に専念しており、W杯には出てきていない。
これでは「本当にメダルが取れると思っていたのか?」と批判する声が出てきて当然でしょう。
あおりたてたマスコミが悪くて、選手は実力通りに尽くしていたと思うけど。

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2006.02.12

真夏竜さん出演!

2月11日放映のウルトラマンマックス!
バルタン星人もさることながら、よく見ると、序盤から出てきた初老の
警察官は、真夏竜さんじゃありませんか!
この方こそウルトラマンレオのおおとりゲンですぞ!
この回は毒蝮三太夫さんも出演しておられ、クレジットに「特別出演」
の文字がありましたが、真夏竜さんもクレジットにこそ無かったものの
立派な「特別出演」です。
次週予告では二瓶正也さんの顔が見えましたから、ここらでお遊び的
に昭和ウルトラマン世代の同窓会的な顔合わせを期待したいですね。
ウルトラマンマックスは、既に怪獣についてはリバイバルしてますから
真夏竜さんのあとには篠田三郎、高峰圭二、団時朗というご歴々の
出演を期待してしまいます。

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