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2006年3月の14件の記事

2006.03.26

更新中断のお知らせ

マンション購入記の記述通り、本当に引っ越します(笑)ので
何かしら煩雑になります。
よってしばらくブログの更新を中断します。
辞めるわけではありませんのでご了承ください。
再開は・・・4月10日頃(?)かな。

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2006.03.16

姉歯発覚以後マンション購入記その20

・その20 構造説明会

購入記その3で記述した通り、この物件の構造説明会は、契約後の1月に開催されました。
この構造説明会、いったん立ち消えになりそうでした。
ところがやっぱり
「開かないの?」
って声が多く寄せられたんでしょうね。
開催のDMが契約者であるワタシに送られてきました。
ということは、契約していない方には、このDMが来ていない、つまり購入検討中の方は、この構造説明会に出席できなかったということになります。

それで構造説明会自体の内容なんですが・・・
その3で書いた通り
「ヘタ!」
でした。
説明する人、今まで説明会などやったことが無かったんでしょう。
ただし見方によっては、慣れていないゆえに、言葉を妙に飾り付けることなく正直に質問に答えられたという印象を受けます。
たとえば、コンクリートのうちつぎをどうしてもその日のうちに終わらせるために、結果的に作業終了時間が夜遅くなり周辺に迷惑をかけたという弁明がありました。
これ、周辺住民の方には悪いけど、我々入居予定者から見れば、翌日にうちつぎされるよりよほどマシだと評価できます。
それを差し引いても、上手なプレゼンじゃなかったなあ(笑)

この日、主催者側から参加者に出された資料は、設計図書に掲載されているものか、書店のハウツー本を見れば判るものばかりで、しかもごく僅かです。
ゆえにラストの質疑応答はけっこう挙手がありました。
僅かな資料しかなくても的確な質問をされた方は、本当によく勉強しておられた。
つまりこの説明会に参加するには、ある程度は勉強しておかないとアカンかったということですね。

まあ、構造の基礎的な知識は、ハウツー本で充分頭に入ります。
また購入検討者が参加できる構造説明会は、このハウツー本の説明程度の内容です。
それに比べると、ワタシが参加したこの構造説明会は、購入者と施工者が直接問答できたという点でたいへん貴重な時間だったのです。
「構造説明会」というより「建築確認会」みたいなもんだったのかな。

購入検討中の方は、構造説明会があれば是非お聞きになってください。
同時に、姉歯に関係なく、マンションの構造の最低限の知識はどこかで得ておいたほうがいいでしょう。
もし購入検討中の物件に、耐震構造偽装に関わる情報(構造計算をしたのはどこ?とか審査したのはどこ?など)が不明瞭な場合は、積極的に売主に質問するべきでしょうね。

マンション購入記はひとまずここまでで中休みをいただきたく思います。
ここから先は内覧会に関することになりますし、つまりは耐震構造偽装とはますます関係なくなる内容になります。
実名を出さずとも気楽に読めるのは、このあたりが限界でしょうね。
というわけで、20回を節目にいったんお休み致します。

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2006.03.15

姉歯発覚以後マンション購入記その19

・その19 計算ちがい

もうここまで来ると、もはや姉歯さんは関係ないですね。
耐震偽装に関係なく、マンションを選ぶにあたって至極当然な「検討」に差し掛かってきました。

候補に挙がった部屋は
a、92㎡の角部屋で予算も最適だが一階。
b、95㎡で同じく角部屋だが予算オーバー。
世間一般なら当然「b」ということになるでしょう。
ただ我らは「a」が第一候補でした。

「一階」のデメリットって何でしょう?
   ・地面に近く冬は寒い。
   ・転売時に不利。
   ・防犯上不安。
   ・日当たり良くない。
一方メリットといえば
   ・(この物件に限っては)床暖房装備。
   ・専用庭有り。
   ・非常時に避難しやすい。
   ・エレベーター使わなくていい。

そしてウチにとっての最大のメリットは
・下の階への騒音に気を遣わなくていい。
ということだった
のです。
ウチは小さい子供が三人。「とび」「はねる」のが仕事みたいなもん。
もし下の階にコワーい人が住んでたら・・・生きた心地がしません(爆)

そんなこんなで「a」の一階部屋を第一希望にしたのです。
そうセールス氏に告げました。
するとセールス氏
「仮のお申し込みをしていただけませんか?」
とキターッ。
セールス氏が言うには、もう4LDKはいくつも残っておらず、専用庭のある4LDKはこの部屋が最後。
しかも、今日来ているお客(いつも相手してくれるMR嬢が現在応対中)が4LDK狙いだとのこと。
セールステクかと思ってMR嬢のほうに聞き耳立てたら、本当に4LDKのお話してる!
気が付いたらワタシ、申し込み用紙にサインしてましたわ・・・
そう、「計算ちがい」とはこのことだったのです。
次回来訪時に10万円必要になってしまいました(笑)

まあ、この段階なら取り消し効くからね。

教訓:大きな買い物ですから気を確かにもって交渉しましょう・・・

次回は構造説明会です。

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2006.03.12

姉歯発覚以後マンション購入記その18

・その18 上層階か一階か?

候補のマンションをCマンションに絞り込んだワタシは、次に
「じゃあ、Cマンションのどの部屋にするか?」
の検討を始めることになりました。
えっ?決めてなかったのって?
そうなんです。
できれば4LDKをというのだけを決めていて、具体的な部屋タイプは決めていませんでした。

11月26日のこと。
みたびCマンションのMRを訪れたワタシ。
いつも応対してくれる綺麗なおねえさん(以後MR嬢と略す)が、今日は別の担当顧客も来ているからと、最初の数分だけ応対して、以後はMR嬢の上司にあたる男性セールス氏に引継ぎ。
まずあらためて姉歯事務所との関係を問います。
答えは
「ウチは設計と構造計算をすべて自社内で完結しており、社外の事務所に構造計算を委託することはありません。よってこの物件も過去にも姉歯建築事務所と関わりを持ったことは一切ありません。」
とのこと。(当ブログのこの購入記その1参照)
続いて構造説明会開催の有無を尋ねます。
答えは
「この一週間、お客様からよく尋ねられるんですよ。本社も開催を検討してます。我々セールスも一緒に参加したいと話してるくらいなんですよ。」
と。(購入記その3参照)

それでやや安心してから、先週もらった見取り図をひろげて候補の部屋の検討に入りました。
このCマンションの場合、予算内で4LDKに手が届きます。
それでMRに付き物の選挙の当選ボードならぬ各部屋の成約ボードを見てみます。
なんや、4LDKはほとんどバラの花が付いとるやん。
残っている4LDKは3タイプ。
a、92㎡の角部屋で最適タイプ。
b、95㎡で同じく角部屋だが若干高めタイプ。
c、97㎡でルーフバルコニー付き。
cは価格も高いので辞めました。
残ったのはaとb。
ただしaは一階しか残ってない。
bは上方の階でaより価格も標高も高い。
そこでセールス氏と我らで「上層階と一階のどちらがいいか?」を侃々諤々(かんかんがくがく)と議論を始めることになりました。
世間一般なら当然上層階ということになるでしょうに、なぜ我らは一階も候補に入れたのか?

次回のお題は「計算ちがい」です。そのへん含めてお話します。

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2006.03.11

姉歯発覚以後マンション購入記その17

・その17 このマンションに決めた!

Dマンションを外してからの続きです。
残ったCとEの両候補マンションを、いつもの比較表にいくつかポイントを加えてまとめてみました。

             Cマンション         Eマンション
立地        新線駅徒歩10分     新線駅徒歩6分
占有面積         92㎡            85㎡
売主のランキング 11位~15位の間      100位以下
基礎杭長さ       22m             37m
帯筋構造       スパイラル筋      溶接閉鎖型筋       
壁構造        ダブル配筋         記載ナシ
戸境壁        空気層あり        クロス直貼り       
           スラブ直貼り        スラブ直貼り
リビング天井高    2450mm           2480mm
部屋向き       南西向き          真南向き
姉歯問題     関係ナシと言及      関係ナシと言及
構造説明会   急きょ開催を計画      開催予定ナシ
共用部分      いたって簡素       規模広さ適量
立地の過去    某会社社宅          畑地
街の雰囲気    駅周辺何もナシ      夜間は寂しい?
公園         至近にあり         かなり遠い
通学路        まあ安全          かなり危険

どうです?
どっこいどっこいですね(笑)
ちょっと長くなるかもしれないが、検証していきましょうか。

・立地
駅には少しでもちかいほうがいい。E有利
・占有面積
4LDKでかたや80㎡台かたや100㎡台ならともかく、この違いなら差はないも同然かな。
・売主ランキング
どちらも最近急に大きくなった会社ではない。なら実績でC有利。
・耐震構造
Eの壁がダブル配筋なのかシングル配筋なのかが気にはなる。それ以外はイーブン。
・戸境壁
Cは太鼓現象起きてうるさいかも。E有利
・姉歯さん
Cはキッチリ無関係を説明。EはCより後手後手。
・共用部
どちらも簡素だが、Cは簡素過ぎるかな。
・立地の過去
もともと集合住宅があったCに比べると、Eのほうは周囲の戸建住民の方の眼が気になる。
・街の雰囲気
駅はどちらも新線の新駅だから似たようなもの。ただマンションの周囲だけに限れば、Eのほうが現状では寂しい。
・公園
これは絶対C有利。妻のポイント高い。
・通学路
Eは交通量がすごく多い国道を渡らねばならない。正直不安といえば不安。C有利。

というわけで、最終的には新学期が始まるまでにギリギリ竣工するCを第一候補としたのでした。

次回は「ではCの中のどの部屋にするか」です。

なお物件の実名は公表しません。ご了承ください。
表中の「占有面積」はワタシが希望する部屋タイプの面積です。
また「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。

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2006.03.10

姉歯発覚以後マンション購入記その16

・その16 さらばDマンション

札幌の偽装事件も、騒いだのは二日間だけ。
もう誰も話題にしなくなりました。
情報量過多の現在のNIPPON、次から次へと新たな事件が発生し、その都度起きたばかりの大事な事件が忘却の彼方へ流されていく。
これでいいのか?

さてさて一回お休みしていたマンション購入記の続きです。
C、D、Eの三つのマンションMRに再訪したワタシは、ここで部屋の候補をさらに絞り込むことにしました。
その結果、Dマンションを候補から外しました。

なぜDマンションを外したのか?
建物は一流だと思います。
あらゆるハウツー本やネットの情報を見ても、Dマンションの構造は一級品です。
あえてケチつけるとしても、長すぎる支持杭と免震構造のメンテにコストがかかることくらい。

ではなぜ外すか?
環境ですね。
前にも書いたとおり、ワタシはこの街自体とマンション建設地に以前にあったモノに引っかかりを覚えます。
さらに妻が希望する真南の部屋がありません。
公園が近いのは素晴らしいんですが、余計な共用施設もありますね。

あと、本当に欲しい部屋は予算オーバーです(爆)。
予算内の部屋では占有面積に不満、つまり狭いんです。

結局の所、今、マンションは転売せずに自分達が一生住み続けることを前提に選ばなきゃいけないということなんですよ。
投資ではない。
今後も住み続ける。
そう考えたら、気に入った環境のほうがいいに決まってます。

このマンション、人気があって、いまHPにアクセスしても完売御礼の文字が輝いています。
まだ名前は明かさないけど、抽選勝ち抜いて入居が決まった方、おめでとうございます。
いい建物ですよ。
街の感想など聴かせてね!
聴かせてくれるワケないか(笑)

次回は「この部屋に決めた!」です。

             Cマンション         Eマンション
立地        新線駅徒歩10分     新線駅徒歩6分
占有面積         92㎡            85㎡
売主のランキング 11位~15位の間      100位以下
基礎杭長さ       22m             37m
帯筋構造       スパイラル筋      溶接閉鎖型筋       
壁構造        ダブル配筋         記載ナシ
姉歯問題     関係ナシと言及      関係ナシと言及
構造説明会   急きょ開催を計画      開催予定ナシ
共用部分      いたって簡素       規模広さ適量
立地の過去    某会社社宅          畑地
街の雰囲気    駅周辺何もナシ      夜間は寂しい?
      
物件の実名は公表しません。ご了承ください。
表中の「占有面積」はワタシが希望する部屋タイプの面積です。
また「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。

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2006.03.08

姉歯発覚以後マンション購入記番外編

・札幌で新たに偽装発覚

出ましたね。
札幌で新たに構造偽装発覚です。
事件の詳細はテレビやネットで出ていますので、ここでは多くを書きません。
率直な感想のみ書きます。

今回の浅沼という建築士、姉歯氏のように施行会社から脅されて仕事欲しさに偽装をしたというのではないんですね。
耐震壁が多ければ地震に強いという自分の信念に基づき、都合の悪い数字を変えたと。
そのくせ記者から
「あなたが客なら、このマンションに住める?」
と尋ねられたら、押し黙って返答しません。

おい!信念はどうした?
ついでに呆れるのが
「保有水平耐力がよく判らなかった。物件を数多く手がけていくうちに判ってくると思っていた」
という発言。
こんな人が何で設計できるの?

もう設計士に性善説を抱くことはかなわぬということでしょうか。
こんなこと、ワタシのような食品業界に例えれば、利益を得るためなら人体に良くないモノを添加した製品を平気で送り出すことと同じよ。

最後に率直な質問。
今まで一級建築士と二級建築士の違いは、設計できる建物の大きさの制限が異なる、つまり一級建築士ならマンションが設計できるが、二級建築士は戸建や平屋の商業施設程度しか設計できないと思ってました。
でもこの浅沼という建築士、二級建築士ですね。
二級建築士でも7階建てマンションの設計ってできるということでしょうか?

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2006.03.07

姉歯発覚以後マンション購入記その15

・その15 Eマンション再訪

ワタシと同じく、耐震強度の偽装問題関連のニュース真っ盛りの頃に、マンションのモデルルームめぐりをしていた方々って、今は何をしておられるのでしょう?
ちゃんと購入できました?
それともあきらめた?

再びやってきたEマンションのMR。
応対に出てくれたのは前回と同じおばさまセールス。
やっぱりこの日も話す話す(笑)
それで間髪をついて、C、Dのマンション同様に姉歯さんとの関係と構造説明会有無の質問をしました。
姉歯事務所とは取引実績ナシとのこと。
だろうね。取引あれば、この日はMR営業中止でしょう。
構造説明会は実施する予定ナシとのこと。
だからといって、この売主が怠惰だとは思いません。
よくよく考えれば、いい物件を探そうと強い意志があるなら、姉歯さんがあろうとなかろうと、マンションの構造については、そこそこ勉強しておくべきものなんですよね。
ワタシはしてませんでした。そんなワタシにとっては構造説明会はありがたいけれども。

ここのMR、ワタシはハッとするものを感じ取ることができない。
モデルにした間取りの選択に失敗したんじゃなかろうか?
リビング広く見えない。家具も大きめのモノが多い。
なんというか、正直というか、マジメにMR作りすぎたなって思った。
共用部分はちゃんと空間をとってある割には、余計なモノや維持費がかかるものが無い
これはたいへん好ましい。

Cマンション同様に、このEマンションの周辺もひととおり見回してみました。
周囲は戸建の住宅と畑と更地ばかり。夜間はけっこう寂しいかもね。
マンション南側は戸建住宅で、将来日当たりが悪くなる恐れはなさそう。
(Cマンションは建物南側にマンションが建つ可能性高いんです)
マンション建設用地は以前は畑だったとのこと。

寂しい道を5~6分ほど歩くとつくばエクスプレスの新駅に着く。
やっぱり新駅!なにもありません。駅前のカラーが出るのはこれからです。

全体的には・・・すごくいいんですよ。
建物は中の上から上の下くらい。
駅から近いし日当たりもいい。
ただし小学校までは徒歩15分、しかもすごくクルマの多い幹線国道を渡っていかねばならない。
そして、その子供を遊ばせる公園が周囲に無い。
妻はそのあたりを気にしている。

このEマンションの再訪問をもって、MRめぐりはいったん終了。
今までにもらったパンフレットや間取り図等の参考書類と、得た知識をもって、第一候補の部屋を決めることにしました。
果たしてそのお部屋とは?次回です。

             Cマンション     Dマンション     Eマンション
立地        新線駅徒歩10分 都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         92㎡        87㎡        85㎡
売主のランキング 11位~15位の間  1位~5位の間     100位以下
基礎杭長さ       22m     55m免震構造      37m
帯筋構造       スパイラル筋  溶接閉鎖型筋    溶接閉鎖型筋       
壁構造        ダブル配筋     ダブル配筋&ALC   記載ナシ
姉歯問題     関係ナシと言及  関係ナシと言及   関係ナシと言及
構造説明会   急きょ開催を計画  恒常的に開催    開催予定ナシ
共用部分      いたって簡素    充実し過ぎ     規模広さ適量
立地の過去    某会社社宅     良くない物件       畑地
街の雰囲気    駅周辺何もナシ   中の下かな    夜間は寂しい?
      
いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
表中の「占有面積」はワタシが希望する部屋タイプの面積です。
また「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。

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2006.03.06

姉歯発覚以後マンション購入記その14

・その14 Cマンション、Eマンション再訪問

Cマンション、Eマンションともつくばエクスプレスの新駅から歩いて行けるところにあります。
まずCマンションへ行きました。
応対に出たセールスさんは、前回と同じ「綺麗なおねえさま」です。
時折冷たく淡々と話した前回と違い、今回はいたって温厚でした。
「この客には売れる!」
と見られたみたい(困)
尋ねたことは前日のDマンションと同じ内容。
まず姉歯問題には
「昨日あたりから多くのお問い合わせがあります。当方は姉歯事務所とは現在も過去にも取引実績がありません。」
と。(後には同内容のDMまで来ました)
「いま調べてます」なんて答えられたらどうしようと思いました。
構造説明会については
「元来予定していなかったが、問い合わせも多いことだし、本社が開催を検討中」
という返事。この対応をどう見るかですな。
他の部分の説明については、無難というか好感が持てました。
もっとも床が二重でないのは目をつむっても、戸境壁が「ふかし壁仕上げ」なのは残念
おねえさまも「中の上の建物」とコメント(苦笑)
ちなみに共用部分の施設はいたって簡素。
維持にお金かかりそうなのは機械式駐車場か。

MRを出て、あらためて現地とその周囲を歩いて見ました。
まわりは静かな住宅街です。
おねえさまの話では、成熟した住宅が多く、子供さんが成人になって家を出て行ったご家庭が多くあり、
「マンションが出来て若い世帯が増えるなら、このあたりも活気が戻る」
と特にマンション建設に反対は出なかったとのこと。
もっともマンションが建つ以前のこの地には、某会社の社宅、つまり集合住宅があったということで、さほど違和感はないんでしょう。
駅前はさすが新駅!きれいですが何もありません!どのカラーにも染まってません!まさにこれからの駅!

その足でEマンションへ向かいました。
次回はそのEマンションの周辺です。

             Cマンション     Dマンション     Eマンション
立地        新線駅徒歩10分 都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         92㎡        87㎡        85㎡
売主のランキング 11位~15位の間  1位~5位の間     100位以下
基礎杭長さ       22m     55m免震構造      37m
帯筋構造       スパイラル筋  溶接閉鎖型筋    溶接閉鎖型筋       
壁構造        ダブル配筋     ダブル配筋&ALC   記載ナシ
姉歯問題     関係ナシと言及  関係ナシと言及
構造説明会    急きょ開催計画  恒常的に開催
共用部        いたって簡素    充実し過ぎ   
立地の過去    某会社社宅     良くない物件
街の雰囲気    駅周辺何もナシ   中の下かな
      
いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
表中の「占有面積」はワタシが希望する部屋タイプの面積です。
また「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。

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2006.03.05

姉歯発覚以後マンション購入記その13

その13 Dマンションの周辺

なんかもう、ここから先は耐震偽装があろうと無かろうと、マンション購入記としてはよくあるハナシになってきます。

購入を希望する物件があれば、実際にMRに出かけて説明を聴くのは当たり前でしょ?
よく
「チラシを見て電話をしたらセールスが訪問してきて契約した。そして現地に行ってみたら環境がチラシとは異なっていたので契約解除を申し出たら・・・」
なんて記載がありますが、そんなの有り得ないでしょう?
ワタシは当然ながらMRに出かけました。
またMRが現地以外に建っていた場合は、実際に現地へ行きました。
そして今回のDマンションについては、現地周辺を実際に歩いてみて街の雰囲気を感じてみようっと、そういう主旨で出かけました。

実はワタシ、仕事上のお得意先の関連で、このDマンションの所在する場所と駅には以前にも行ったことがあったんです。
建設中のDマンションの場所には、以前何があったかも知っているんです。
(妻はそのあたり全く知りませんでした)
それでワタシとしては
「この場所に以前にあったモノ」
「街の雰囲気」
の双方にあまりいい印象を持ってなかったんです。

そして当日、セールスさんと会う約束の時間より3時間早く到着し、最寄り駅の周辺を散策してみたんです。
結果は、残念ながら以前からワタシが抱いていたこの街のイメージを払拭するには至りませんでした。
駅前の雑然とした放置自転車の相変わらずの多さ。
ファーストフード店でダラダラと粘っているお客の層。
行きかう小学生の男の子、なんでこんなに茶髪で後ろ髪ロンゲが多いの?

MRではセールスさんに、そのあたりの印象の悪さと、マンション敷地に以前あったモノの影響について、率直に尋ねてみました。
が、さすがセールス!うまくカわしました。
そりゃそうだ、こっちからのイヤな問いかけに全面的に賛同するようじゃ、売れる物件も売れやしない。
ただ、認めてもいいところは認めて欲しかったな。100%完全否認だとかえって・・・ねえ。
次にセールスさんに姉歯さんのことを尋ねる。
すると
ウチの物件は姉歯事務所とまったく関係がありません
とサラリ。まあ売主も施行も一流で名が通っているところだからね。
セールスさん、すんごい強気です。
先着順ではなく抽選の物件なんですが、全戸完売の自信が相当におありのようです。

このDマンション。構造説明会がありました。
別に姉歯さんが出現したから急にやったのではなく、ここは免震構造(ではない棟もある)だから、そこのところのPRも兼ねて恒常的に開催されていたのです。
ワタシ聞かせていただき勉強させてもらいました。
ここ3ヶ月ほど姉歯さん対策としてのマンション選びハウツー本が多数出てますが、それらの本に書いてあるマンションの構造解説なんて、この日の説明があれば完全に不要です。
逆に言うと、ハウツー本を読破してれば、このレベルの構造説明会には参加する必要ないということなんですけどね。

とまあこんなそんなで、Dマンションの建物は一流であることがあらためてよく判りました。
大規模マンションだから共用施設も充実してます。
ただし充実し過ぎなんです。
みんな最終的には共益費に跳ね返ってくるのに。
何かと評判の悪いキッズルームもありますしね。

それとワタシだけが初めから引っかかっていた2点がどうにも払拭できません。
妻はワタシのような先入観がありませんから、かなり乗り気なんですが・・・

それで翌日、再びCとEのMRに出かけることにしたんです。
次回はそのハナシです。

             Cマンション     Dマンション     Eマンション
立地        新線駅徒歩10分 都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         92㎡        87㎡        85㎡
売主のランキング 11位~15位の間  1位~5位の間     100位以下
基礎杭長さ       22m     55m免震構造      37m
帯筋構造       スパイラル筋  溶接閉鎖型筋    溶接閉鎖型筋       
壁構造        ダブル配筋     ダブル配筋&ALC   記載ナシ
姉歯問題                 関係ナシと言及
構造説明会               恒常的に開催
共用部                  充実し過ぎ   
立地の過去               良くない物件
街の雰囲気                中の下かな
      
いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
表中の「占有面積」はワタシが希望する部屋タイプの面積です。
また「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。

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2006.03.04

姉歯発覚以後マンション購入記その12

・その12 MR再訪問

チラシと一回目の訪問で、候補の各マンションの輪郭が出てきました。
さらにテレビニュース、新聞、ネット上から耐震構造の情報がもたらされました。
次に起こす行動としては、気に入った物件のさらなる探求ですね。
そこで再び訪問したい物件を3つに絞りました。
ここでAマンションとBマンションを候補から外したのです。

Aマンションは準工業地域であるという立地がネックなんです。
物件の周辺は人よりクルマの往来が目立つところで、子供の通学にいくらかの不安があります。
建物自体には騒がれている構造計算偽装の疑いはありません。
セールスさんもいろいろ勉強させてもらえた方です。
価格もムリな価格ではありません。
惜しいんだけど・・・ご縁が無かったということで。

次にBマンション。
最大のネックは駅からの遠さです
バスがありますが、そのバスは新線の駅ではなく、より遠く離れた既存のJR駅に向かいます。
つまり朝ラッシュ時のバスの運行到達時間が読めないのです
将来転売するようなことがあっても、バス利用の物件は厳しいお値段になるでしょう。
それにワタシの仕事って、けっこう帰宅時間が遅くなるとき多いんです。そんなとき駅からの終バスが行ったあとなら・・・タクシー代も頻繁に使ってたらバカにならないでしょう。
この建物も悪くは無いんです。
リビングの天井高さは候補中最高なんです。
価格も申し分ない。
せめて新線駅から徒歩15分で行ければ・・・と未練残しつつ、このBマンションへの再訪は行なわないことにしました。

で、残ったのはC、D、Eの3つです。
まず訪れたのはDマンションでした。

次回はDマンションの周辺です。

             Cマンション     Dマンション     Eマンション
立地        新線駅徒歩10分 都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         92㎡        87㎡        85㎡
4LDK価格     3400万円     4500万円     3500万円
売主のランキング 11位~15位の間  1位~5位の間     100位以下
基礎杭長さ       22m        55m         37m
基礎杭工法      場所打ち      記載ナシ      NAKS工法(?)
帯筋構造       スパイラル筋  溶接閉鎖型筋    溶接閉鎖型筋       
壁構造        ダブル配筋     ダブル配筋&ALC   記載ナシ 
特記事項                  免震構造      一部スパイラル筋

いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
表中の「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。
また「4LDK価格」はその物件での平均的価格で、私の希望部屋価格とは異なります。

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2006.03.03

姉歯発覚以後マンション購入記その11

・その11 姉歯さん登場!
11月18日、世間をアッと言わせる出来事が発覚しました。
そう、耐震構造偽装事件が発覚したのです。
ワタシにとっては一大ニュースでした。
そりゃそうです。購入検討真っ最中ですから。
今までの物件、注意して見てなかったけど、姉歯設計事務所という文字は一回も見てはいないはず。
珍しい苗字だから、もし見てれば印象に残ってるよな・・・とか何とか言いながら、手元にある5つの物件のパンフレット(折込チラシじゃなく冊子のヤツ)を見直しました。
特に構造設計についての頁を念入りに見直しました。
すると面白いことが判ってきました。

まず基礎杭の長さ。できれば短いにこしたことはない。
杭が場所打ちなのかどうかも気になりました。
次に柱の帯筋構造。
さらに壁がダブル配筋かどうか。

耐震設計について、パンフで判るのはこんなもんです。
構造計算が偽装されているかどうかなど、パンフでは絶対に判りません
姉歯さん以外の事務所であっても、偽装計算してるかもしれないと考えたら、もはや施行会社が超大手であろうと中小であろうと判断基準にはなりません。
ともかくパンフで判明したのは下表のような概要でした。

前にも書きましたが、ワタシにとっての姉歯さんの功罪とは、その10まで書いていたマンション比較検討ポイントと違って、下にあるような構造部分のポイントにあらためて目を向ける機会を作ってくれたことです。

で、次回は「再訪問」ですね。

             Aマンション     Bマンション     Cマンション
立地        新線駅徒歩15分 新線駅徒歩25分 新線駅徒歩10分
占有面積         85㎡        86㎡        92㎡
4LDK価格     2800万円     2600万円     3400万円
売主のランキング 26位~30位の間 16位~20位の間 11位~15位の間
基礎杭長さ       37m        28m         22m
基礎杭工法      記載ナシ      場所打ち       場所打ち
帯筋構造       記載ナシ     溶接閉鎖型筋    スパイラル筋       
壁構造         記載ナシ     ダブル配筋      ダブル配筋 
特記事項                一部スパイラル筋        
   

               Dマンション     Eマンション
立地        都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         87㎡         85㎡
4LDK価格     4500万円       3500万円
売主のランキング  1位~5位の間     100位以下
基礎杭長さ       55m          37m
基礎杭工法     記載ナシ        NAKS工法(?)
帯筋構造      溶接閉鎖型筋     溶接閉鎖型筋       
壁構造       ダブル配筋&ALC     記載ナシ
特記事項       免震構造     一部スパイラル筋

いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
表中の「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。
また「4LDK価格」はその物件での平均的価格で、私の希望部屋価格とは異なります。

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2006.03.02

姉歯発覚以後マンション購入記その10

・その10 Dマンション、Eマンション

候補にしていた残りのふたつの物件を見に行ったのは翌週11月13日でした。
まずDマンション。
ここは23区内で、新線の駅沿いではありません。
妻が一度見てみたいと言ってたので訪れました。

MRは現地にありました。
その現地というのが駅徒歩4分程度の優等地。
応対に出た30代前半の男性セールスさん、自信たっぷり(笑)
いわゆる「再開発街づくり」の一環で、戸数も500超の大型物件です。
SCや病院も隣接して建設される(予定)、不自由な点が見当たらない立地です。
まっ価格はやはりそれなりの価格になります。
その分建物は超有名な売主と施工のタッグであるゆえ、納得の行くモノです。
免震構造。床は二重。ミストサウナ標準装備。
天井も高い・・・、おいおい?高すぎない?
セールスさんにMRの天井が高いですねえと遠まわしに理由を尋ねると
「この高さは最上階だけなんです」
と正直に。尋ねといてよかった。
本当にいいマンションだけど、ワタシはどうも気が進まない。
理由は・・・ここでは割愛させていただきます。

続けてEマンションに行きました。
ここは23区内ではなく新線新駅の物件。
MRは現地の至近距離にありました。
応対に出られたのはBマンションと同じくセールスおばさま。
このおばさま、ライバル物件のデメリットを強調してけなすけなす(困)
そして、この物件の良さと、それを見に来た我々は見識が高いと、物件と我々をほめるほめる(笑)
建物自体はCマンションと同程度で中の上って感じ。
ただ駅から徒歩6分というのは、我々おとーさんには有り難い。
ただし妻は公園が無いことと、通学路の危険性を気にしている。

Dマンションで説明受けたことがきっかけで、ここにきてこれら5つの物件の天井高さと戸境壁の仕上げが気になり始めました。
戸境壁って、コンクリートにクロス直貼りのほうが遮音性高かったのね。
そこであらためて今までに見てきた5つのマンションの比較をとってみました。
(結果は下の表になります)

このような比較をしているうちに、襲撃の「11月18日」がやってきたのです。
次回は構造設計に重点を置いたうえでの比較をしてみます。

             Aマンション     Bマンション     Cマンション
立地        新線駅徒歩15分 新線駅徒歩25分 新線駅徒歩10分
占有面積         85㎡        86㎡        92㎡
4LDK価格     2800万円     2600万円     3400万円
売主のランキング 26位~30位の間 16位~20位の間 11位~15位の間
公園         近くに無し      敷地内予定     至近に有り
通学路       やや危険       まあ安全       まあ安全
戸境壁       空気層あり      クロス直貼り     空気層あり       
          スラブ直貼り     スラブ直貼り     スラブ直貼り 
リビング天井高    2500mm       2550mm       2450mm 
   

               Dマンション     Eマンション
立地        都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         87㎡         85㎡
4LDK価格     4500万円       3500万円
売主のランキング  1位~5位の間     100位以下
公園         至近にあり       かなり遠い
通学路        まあ安全        かなり危険
戸境壁        クロス直貼り     クロス直貼り       
           二重床         スラブ直貼り
リビング天井高    2510mm         2480mm

いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
表中の「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。
また「4LDK価格」はその物件での平均的価格で、私の希望部屋価格とは異なります。

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2006.03.01

姉歯発覚以後のマンション購入記その9

・その9 Bマンション、Cマンション
Aマンションに続き、翌11月5日にB、Cと2件のモデルルームを訪れました。
Bマンションのモデルルーム(以下MR)は、現地とは大きく離れた別の駅から歩いて行ける所にありました。
応対に出てくれたのはおばさまのセールスウーマンです。
とても熱心に物件を勧められます。
MRもタイプ別に二部屋あり、豪華な家具に購入意欲をそそられます。
だが、下の表にあるとおり、なんせ駅から遠い。
おばさまも正直に
「駅までとても歩いては行けません。バス利用になります」
と。
MRを出て、係員同行ナシで現地へクルマで向かいました。
現地には、駅から遠いにも関わらず、想像以上に多くの住宅・マンションが建っています。
でもやはり遠いものは遠いんです。バスあるけどね。

それでその足でCマンションのMRへ向かいました。
ここのMRは現地に隣接してました。
応対に出られたのはセールスウーマンですが、20代の綺麗なおねえさまです。
このおねえさま、単なる客寄せ看板娘じゃなかった。
割と言いにくいこともハッキリ言うし、MR訪問つごう3件目の我々を、けっこう冷たく突き放してしまうように感じてしまう説明もあります。
何が何でもこの物件を買ってよというせっつきがましさも感じられない。
淡々とメリットデメリットを話されます。
物件自体は、今まで見た中ではもっとも駅に近いこともあって、価格は高めです。
床も二重ではなく、一流半というか中の上程度の建物です。
ただ妻の希望する公園が近いです。
通学路もクルマが危険な道路がなく、住宅街を抜けていくので安全です。
ゆえに妻はもっともお気に入りになりました。

それにしても、マンション購入先輩にあたる友人からは
「床のスラブ厚さは200mmないとダメだよ」
と言われてたのですが、今のところはどの物件も200mmあります。
どうも現在では床スラブ厚200mmとバルコニーのスロップシンク装備は当たり前のようです。

次回は残るDマンション、Eマンションです。

             Aマンション     Bマンション     Cマンション
立地        新線駅徒歩15分 新線駅徒歩25分 新線駅徒歩10分
占有面積         85㎡        86㎡        92㎡
4LDK価格     2800万円     2600万円      3400万円
売主のランキング 26位~30位の間 16位~20位の間 11位~15位の間
設計           超有名     ほとんど無名     超有名
施行           設計社     ほとんど無名    ほとんど無名
戸境壁        注視せず      注視せず     注視せず       
           スラブ直貼り   スラブ直貼り    スラブ直貼り 
リビング天井高    注視せず      注視せず     注視せず 
   

               Dマンション     Eマンション
立地        都内在来駅徒歩3分 新線駅徒歩6分
占有面積         87㎡         85㎡
4LDK価格     4500万円       3500万円
売主のランキング  1位~5位の間     100位以下
設計           超有名       ほとんど無名
施行           超有名       ほとんど無名
戸境壁

リビング天井高

いずれの物件もまだ販売中あるいは未入居のため実名は公表しません。
表中の「売主のランキング」とは2004年度首都圏でのマンション供給戸数順位です。
また「4LDK価格」はその物件での平均的価格で、私の希望部屋価格とは異なります。

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